税理士 向山裕純の税のなんだパンダ

創業45年を迎えました。難しいと思われがちな税金についてわかりやすい解説をしていきます。税金以外にも時事問題など取り上げていきます。

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今注目されているサービス付き高齢者向け賃貸住宅とか何か!?

 皆さんもご存じの通り、日本は球速に高齢者の人口が増加しています。
厚生労働省の統計では、現在65歳以上の高齢者1人を3人で支えていますが、2030年には1.7人、2055年には1.2人で支えなければなりません。
 このような状況下、サービス付き高齢者向け住宅(通称:サ高住)の登録軒数が、スタートから15ヶ月で10万戸に迫ろうとしています。

 かつて「高円賃」 「高専賃」 「高優賃」などの制度が乱立して複雑化した高齢者向け住宅が「サ高住」として一本化したのは平成23年11月のこと。平成23年度の全マンション販売戸数が8万6千古という数字から見ても、サ高住がいかにすさまじい勢いで増えているかがわかる。土地活用のひとつとしても注目されるサ高住を調べてみた。

 サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)とは、高齢者の居住の安定確保に関する法律(高齢者住まい法)に基づいた制度による住宅のこと。平成23年秋に同法が改正施行され、制度がスタートした。それまで高齢者の住まいについて同法では、高齢者円滑入居賃貸住宅(高円賃)、高齢者専用賃貸住宅(高専賃)、高齢者向け優良賃貸住宅(高優住)の3種類があったが、この改正でサ高住に一本化された。これで民間事業者による高齢者向け住宅は、従来の有料老人ホームとサ高住の2つに大別されるようになった。
 サ高住として認められるための基準は大きく分けて3つある。

1.まずはハード面で、専用部分の床面積が25㎡以上(状況によっては18㎡以上)で、各戸に浴室、台所などの水回りを設け、バリアフリー構造であること。
2.二つ目はサービス面で、社会福祉士やホームヘルパーなどの専門家が「少なくとも日中」は常駐していること。
3.三つ目は契約内容に関する基準が守られていること。サ高住では、対価として受領することができるのは、敷金・家賃・サービスの対価のみで、「契約更新料」や「権利金」などを請求することはできない。
以上の3点をカバーして、あとは都道府県に登録すればよい。

 高齢者向け住宅というと、介護や医療分野の用意がハード・ソフトとともに必須のイメージがあるが、実は守らなければならないルールは上記の3点だけだ。食事の提供すら事業者の自由だ。そのため、運営母体は社会福祉法人や医療法人である必要はなく、平成24年8月時点で株式会社が全体の半数を超えている。
 運営する業種では、介護系事業者が6割と圧倒的に多いものの、不動産・建設業者も12%あり、今後は各業態とも得意分野を生かした参入をしてくるとも見られている。
 事業者向けの補助は、新築建設費の1割、改修費の3分の1など、1戸あたり100万円の上限はあるものの、かなり手厚い部類だ。さらに税制面では、一定の要件に応じて所得税(法人税)は5年間割増償却40%、固定資産税は5年間3分の2を軽減され、不動産取得税については1戸あたり課税標準から1,200万円控除される。高齢者向け住宅政策を民間資本に頼る政府としては、増え続ける需要をこのくらいの優遇措置でカバー出来れば安いものだ。平成25年度税制改正大綱でも、国土交通省が中心とした税制化優遇措置の要望書が掲げられている。

 政府はサ高住につき10年間で60万戸を整備する方針を打ち出しており、そのため運営の自由度は高く、高齢者向け住宅に未経験の土地オーナーにも参入しやすい条件を整えている。
 こうして土地活用の新しい形として急速に広まったサ高住だが、ビジネスである以上は当然注意点もある。まずはその立地だ。
 日本では高齢者は増え続ける状況にあり、事業展開に地域や場所を選ばないようにも思えるが、やはり都心の方が強いようだ。理由は、入居者の子供たちが立ち寄りやすいからだ。
 一昔目、「土地活用だから」と営業され、過疎地のたんぼの中に単身者用のアパートを建てさせられて失敗した地主さんが多くいたが、似たような状況が生まれないとも限らない。しっかりとニーズをつかめるよう注意したい。
 また自治体によるサ高住への力の入れ方も大きく違うので事前に調べたほうがいいようだ。関東圏でサ高住を展開する不動産会社のA社長は、初めての自治体でいつものように建設しようと、確認申請のために設計図書を持って役場を訪れると、「これは施設ですね。共同住宅とは認められない」と取り合ってくれなかったことがあるという。
「やはり国が勝手に決めた制度という印象が自治体にあります。そのためやる気のない地域があり、細かい寄生がバラバラで、着工までに相当の時間を要することもあるのです。」という。そうかと思えば、逆にサ高住を誘致するため、一定の家賃補助をする地域も出てきている。
計画段階で必ず地域の特色を確認しておきたい。

 最近はメガバンクもようやく重い腰を上げ、サ高住への融資も通るようになってきたようだ。サ高住の利回りは一般賃貸住宅とほぼ同様だが、前述のように優遇措置は大きい。さらに空室率も低く、オーナーの維持管理費も少なく、入居率が安定的で滞納もほとんどない。いくつかの”落とし穴”をきちんとクリアして臨めば、大きなメリットをつかむことができるかもしれない。まだまだブームは続きそうだ。

(参照:NP通信社「社長のミカタ」3月号より)



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