税理士 向山裕純の税のなんだパンダ

創業44年を迎えました。難しいと思われがちな税金についてわかりやすい解説をしていきます。税金以外にも時事問題など取り上げていきます。

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賃貸建物の修繕費等の負担者は誰か

  2014年(平成26年)6月15日号の税理士新聞に‘賃貸建物の修繕費等の負担者は誰か’という見出しで税論卓説(税理士 櫻井博行)が掲載されていた。
今回はこれについて紹介させていただきます。

  建物の修繕等のために支出した金額について判断を求められることは多いが、法人税基本通達7-8-1以下にはその取扱いが詳細に記載されている。しかし、その範囲は修繕費か資本的支出かの判定に終始している。実際の現場では、賃貸借の対象となっている建物を修繕したときには、修繕費かどうかではなく、家主か賃借人のどちらが負担しなければならないのかということの判断を迫られる。

(1)税務上の取扱
  この問題については、法人税法、所得税法ともに別段の定めはなく、あくまで税法上の問題として取り扱われるのである。しかし、平成23年4月18日付国税庁長官通達‘東日本大震災に関する諸費用の法人税の取扱いについて(法令解釈通達)’の9では、法人が賃借資産につき修繕費等の補修義務がない場合においても、当該資産が災害により被害を受けたため、当該法人が当該賃借資産の現状回復のための補修を行い、補修のために要した費用を修繕費として経理したときは、これを認める‘としている。

(2)民法の定め
  民法606条1項は、賃貸人は原則として建物の使用や収益に必要な修繕をする義務を負うとしている。
  賃借人が、賃貸人の負担すべき必要性を支出したときは、直ちに賃貸人に対して償還を請求することができる。また、賃借人が、賃借物の改良、価値の増加のために支出する費用を支出したときは、賃貸人は、賃貸終了時に、その償還をしなければならない。その額は建物の価値が現存している場合に限り、実際の支出額または価値増加分になる。
  賃借人は、賃貸借契約が終了した場合、賃貸人から必要費が償還されるまで留置権を行使して建物の明け渡しを拒むこともできるとしている。
  賃借物の改良、価値の増加のために支出する費用を支出した場合にも、賃貸借契約が終了した時点で、留置権を行使することができる。このように賃借人の必要費および賃借物の改良、価値の増加のために支出する費用の請求権は、強い権利なのである。



(3)契約書の特約の解釈
  多くの建物賃貸契約書は、‘修繕費は賃借人の負担とする’という特約が記載されている。この特約について2つの最高裁判例が参考になる。
  1つは、昭和29年6月25日判決で、‘営業上必要なる修繕は賃借人においてこれをなすものとするとの契約条項につき、単に賃貸人の修繕義務の限界を定めただけでなく、賃借人にその営業上必要な範囲の修繕の義務を負担させた趣旨と解せるとした’というもの。2つめは、昭和43年1月25日判決で、‘修繕費を借主の負担とする特約は、原則として貸主の修繕義務を免除したことにとどまり借主に修繕義務を負わせる趣旨ではない’と判示している。
  したがって、特約で賃借人の修繕義務を規定してもかまわないが、賃貸人は修繕義務免除について制限があることが読み取れる。この点について名古屋地裁平成2年10月19日判決は、修繕義務を賃借人に負担させるためには‘合理的な理由’が必要であるとしている。たとえば、賃料が相場よりも著しく低額である場合やその建物の用途が賃借人でしかできない場合である。

(4)実務対応の留意点
  第1 賃貸物件に修繕等をした場合、負担すべき者は賃貸人なのか賃借人なのかを判断その判断は、その物件に係る契約書の‘特約’による。特約がなければ自動的に賃貸人の負担になる。ただし、修繕等の原因が故意または過失によって建物が損傷した場合には、特約とは無関係に賃借人が負担することになる。

  第2 特約の有効性を確認
  契約書に特約があれば賃借人に修繕義務を負わせることはできるが、それは必ずしも絶対的なものではない。したがって、‘合理的な理由’も検討した上で、特約を履行できるかを判断しなければならない。

  第3 賃貸借契約終了時の状況に注意する必要
  民法は修繕費等を必要費と賃借物の改良、価値の増加のために支出する費用に区別し、賃借物の改良、価値の増加のために支出する費用は賃貸借が終了した時点で賃借物の価値の増加が現存していることを償還の条件にしている。したがって、賃貸借終了時に賃借人が過去に支出した建物への価値増加分が滅失している場合は賃貸人へ賃借物の改良、価値の増加のために支出する費用を請求できないことになる。

(参考・引用 2014年6月15日号 税理士新聞 税論卓説)
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エコポイントに関する税務処理のまとめ

 平成24年度確定申告に向けての中の住宅エコポイントに関する税務処理の記事で住宅エコポイントの概要をみてきました。エコポイント制度には、グリーン家電エコポイント・住宅エコポイントなどがありますが、エコポイントとエコカー補助金との違いについて疑問に感じていらっしゃる方もいるようですので、相違点を含めてまとめてみました。

1.グリーン家電エコポイント 地球温暖化防止と経済の活性化及び地デジ対応テレビの普及のために省エネ制度の高い電化製品に付与されたポイントです
平成23年5月31日を持って申請受付は終了しており、平成24年3月31日を持って交換申請も終了しています。

2.住宅エコポイント
 地球温暖化対策と経済の活性化のため、エコ住宅を取得または改築をした場合に付与されるポイントです。
ポイントが発行される工事の着工・着手期限は平成23年7月31日で終了していますが、ポイントの交換期限は平成26年3月31日です。

3.復興支援住宅エコポイント
 地球温暖化対策に資する住宅の省エネ化、住宅市場の活性化、東日本大震災の復興支援のため、エコ住宅の新築またはリフォームをした場合に付与されるポイントです。
 住宅エコポイントとの違いは、①被災地に建設するエコ住宅の新築には他の地域の倍のポイントを発行すること、②発行されたポイントの半分以上は被災地の支援のために使う(特産品の購入、寄付等)、③リフォーム瑕疵保険加入や、耐震改良に対するポイント加算などです。
 ただし、被災地以外の申請は平成24年7月4日に終了しています。

4.エコポイントの税務処理
(1)課税時期
エコポイントは所得税法に規定する国庫補助金には該当しないため、発行された時点での課税は発生せず、エコポイント交換商品と交換した場合や一定の追加工事の費用に充てた日の属する年分の所得税の課税対象となります。従って、その年で全部使わなければ、使った年ごとに収入としていきます。
(2)課税区分
 その収入金額が区分上どの所得に該当するかは、エコポイントの対象となった家電や建物の用途によります。
 その家電や建物が、個人で使用する物や自己の居住用の建物である場合には一時所得の収入金額となります。
 また、その家電や建物が不動産所得等を生ずべき事業の用に供する資産や建物である場合には不動産所得等の収入金額となりますし、事業用の資産である場合には事業所得の収入金額となります。
 なお、一時所得には50万円の特別控除があるため、エコポイントが50万円以下で他に一時所得に該当するものがなければ申告は不要となります。
(3)減価償却上の注意
 エコポイント対象資産が業務用で一定額以上の場合には、償却が発生しますが、この場合に減価償却の対象となる取得価額からエコポイントの金額は控除しません。

5.新エコカー補助金制度
 平成23年12月20日からスタートした新エコカー補助金も平成24年9月21日をもって終了しました。この制度は環境性能に優れた新車の購入を促進し、環境対策と市場の活性化を図ることを目的としたもので、登録車は10万円、軽自動車7万円、重量車が20~90万円までの3段階という形で国から補助金が支給されることになっています。

6.エコカー補助金の税務
 エコポイントとの違いについては、エコカー補助金は所得税法に規定する国庫補助金に該当することです。従って、取得した時点で課税が発生します。
 マイカーを購入してエコカー補助金を取得した場合にも課税が発生します。この場合には補助金の金額が一時所得となります。50万円の特別控除があるため、補助金以外の一時所得の金額がなければ申告は不要です。 
 業務用の車両を取得した場合には、補助金は収入金額とはしないで取得価額から補助金を控除した金額を取得価額として減価償却をすることになります。この場合、車両の購入と同時にエコカー補助金がもらえる訳ではないので、翌年に補助金を取得した場合には減価償却計算については注意が必要です。

まとめ




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太陽光発電システムと税務処理 その3

 前回から、産業用としての太陽光発電設備についての優遇制度をみてきました。今回はグリーン投資減税について今年の改正による変更点とエネ革税制との留意点を含めて定めて見ていきたいと思います。

1.グリーン投資減税
(1)制度の概要
 一定の期間内に新品のグリーン投資減税対象設備を取得し、取得後1年以内に事業の用に供した場合には、その事業の用に供した日を含む事業年度において特別償却又は税額控除を認めるものです。
(2)適用対象
 青色申告書を提出する個人と法人
(3)適用期間
 平成23年6月30日から平成26年3月31日までの期間
(4)特別償却
 特別償却の適用を受ける場合の償却限度額は、普通償却額と取得価額の30%となります。
(5)税額控除限度額
 中小企業者の場合は特別償却に代えて税額控除の選択ができます。税額控除限度額は取得価額の7%相当額です。
 ただし、法人税額の20%相当額を限度とします。なお、控除しきれなかった金額については、1年間の繰越しが認められています。

2.平成24年度税制改正に伴うグリーン投資減税の変更点
(1)概要
 太陽光発電設備と風力発電設備の適用対象資産が限定され、所定の要件をみたすことにより、初年度の即時償却が認められるようになりました。
(2)適用期間
 平成24年5月29日から平成25年3月31日までの期間
(3)適用対象資産
① 太陽光発電設備については10kw以上のシステムに限定され、10kw未満のシステムについては、グリーン投資減税の適用がなくなりました。
② 電気事業者による再生エネルギー電気の調達に関する特別措置法(通称「再エネ特租法」)に規定する認定発電設備に該当するものであること。
(4)即時償却
取得した年度において普通償却額と取得価額から普通償却額を控除した金額の合計額が償却限度額となります。つまり、取得価額を即時に償却することができます。
(5)その他の留意点
 上記(1)~(4)の変更点以外の要件については従来のグリーン投資減税の要件が適用されます。
 平成23年6月30日から平成24年5月28日までに取得した太陽光発電設備は従来のグリーン投資減税が適用されます。また、平成25年4月1日以降については平成25年度税制改正で定められるまでは未定となっています。

3.エネ革税制・グリーン投資減税の留意点
(1)重複適用不可
 太陽光発電設備については、エネ革税制とグリーン投資減税の両方の対象となっており、いずれか一方の税制措置を選択的に受けることができますが他の制度との重複適用は認められていません。
(2)賃貸アパートに設置した太陽光発電設備の適用不可
 エネ革税制・グリーン投資減税に係る即時償却・特別償却・税額控除は事業所得の金額又は事業所得の金額に係る所得税額の計算における特例のため、不動産所得を生ずべき資産である賃貸アパートに設置し、その事業の用に供している場合にはこれらの特例の適用を受けることはできません。




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太陽光発電システムと税務処理 その2

 前回は、一般住宅と不動産賃貸業者に限定して太陽光システムに関してご説明をしましたが、今回と次回とで産業用としての太陽光発電についての税務処理を見ていきたいと思います。
 産業用としての太陽光発電設備については、一般住宅や賃貸用家屋にはない様々な優遇制度が定められています。

1.産業用の場合の売電制度
(1)全量固定買取制度
 全量固定買取制度とは、事業用の太陽光発電設備により発電した電力を電力会社が一定額により全量買取ることを義務付ける制度をいいます。買取価額については1kw当たり42円で住宅用と同じですが、住宅用の場合にはあくまでも自家消費した残りを売るのに対し、産業用の場合発電した全ての電力を高価額(42円)で買い取ってもらえることが大きな違いです。自己で使用する電力は低価額で電力会社から買うことができるため差額分は利益となり、余剰電力を売るよりも有利な制度となっています。
(2)買い取り期間20年
住宅用の場合の買い取り期間は10年であるのに対し、10kw以上の産業用システムの場合は買い取り期間が20年となっています。公表されている買取価額が毎年下がっていることを考えると大変優遇されている制度と言えるのではないでしょうか。

2.再生可能エネルギー発電設備に係る固定資産税の軽減措置
(1)概要
 (2)の対象設備をについては、新たに固定資産税が課せられることとなった年度から3年度分の固定資産税に限り、課税標準を、課税標準となるべき価格の2/3に軽減することにより、固定資産税を減額する措置です。
(2)適用対象設備
 固定価格買取制度の認定を受けて取得された再生可能エネルギー発電設備。
 但し、住宅等太陽光発電設備(低圧かつ10kw未満)を除く。
(3)適用期間
 平成24年5月29日~平成26年3月31日までの期間

3.自動車製造業を営む法人の償却年数の特例
 通常太陽光発電設備の減価償却については、「機械及び装置」の「31電気業用設備」の「その他の設備」の「主として金属制のもの」の17年を適用して償却します。
 しかし、事業者製造業を営む法人の太陽光発電及び風力発電システムについては、「機械及び装置」の「23輸送用機械器具製造業用設備」の9年が適用され、短期間での償却が可能となります。。
 この場合のように発電システムから生ずる最終製品である電気を専ら用いて他の最終製品(自動車)が生産される場合には、このシステムは電気に係る設備ではなく、自動車に係る設備として判定されるためです。

4.エネルギー需要構造改革推進税制(エネ革税制)
(1)制度の概要
 指定期間内に新品のエネルギー需要構造改革推進設備等を取得し、取得後1年以内に事業の用に供した場合に、その事業の用に供した日を含む事業年度において特別償却又は税額控除を認めるものです。
(2)適用対象
青色申告書を提出する個人と法人
(3)指定期間
 平成4年4月1日から平成24年3月31日
  注1. 平成23年12月の税制改正で廃止となり、延長はありません
  注2. 即時償却の適用は、平成21年4月1日から平成24年3月31日の取得に限定されます
(4)特別償却・即時償却
 特別償却の適用を受ける場合の償却限度額は、普通償却額と基準取得価額の30%となります。
 平成21年4月1日から平成24年3月31日までの間に取得した場合の償却限度額は、普通償却額と取得価額から普通償却額を控除した金額の合計額となります。つまり、取得価額を即時に償却することができます。
(5)税額控除限度額
 中小企業者の場合は特別償却に代えて税額控除の選択ができます。税額控除限度額は基準取得価額の7%相当額です。
 ただし、法人税額の20%相当額を限度とします。なお、控除しきれなかった金額については、1年間の繰越しが認められています。

次回は、グリーン投資減税についてエネ革税制との留意点を含めて見ていきたいと思います。




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太陽光発電システムと税務処理 その1

平成24年度確定申告に向けての中の住宅エコの税務の記事で太陽光システムについて前回みてきました。省エネへの関心の高まりや、助成金制度や余剰電力買取制度の利用により太陽光発電の設置が容易になったことで、太陽光発電設備の設置件数が増えてきました。そこで、今回は3回にわたり24年度の確定申告を前に個人で太陽光発電システムを取得した場合の税務処理を中心にご説明いたします。

1.助成金制度と税務処理
 太陽光発電システムについては、国、都道府県、市区町村それぞれから補助金を受けることができます。
 太陽光システムによる補助金は所得税法42条の規定により収入金額に算入されませんので、補助金につての申告は不要です。

2.余剰電力買取制度
 2012年度の売電価格が6月28日に経済産業省より、10kw未満の場合には7月1日より翌年3月31日までに契約した場合には1kw当たり42円買い取り期間10年と公表されました。これにより自家消費して余った電力は10年間定額での買取が保証されました。そこで売電による収入について一般住宅用の場合と不動産賃貸業者の場合とで比較してみていきましょう。

太陽図1


(2)減価償却費(一般住宅用及び不動産賃貸業者共通
①取得価額
 工事費込みの設置費用から補助金を差引いた金額をとします。
 太陽光システムによる補助金は所得税法42条の規定により収入金額に算入せず、取得価額から控除し金額を取得価額とみなして償却費の計算を行います。
②償却期間
 太陽光システムは自家発電設備の一つであり、機械及び装置に該当し電機業用設備の17年で償却をするのが一般的です。
③償却方法
 個人の機械装置の法定償却方法は定額法となります。
 定率法で償却をする場合には、新たに事業を開始する場合やまだ機械装置を取得していない場合には、確定申告期限(翌年3月31日)までに定率法により償却する旨の届出をする必要があります。
 また、すでに機械装置の償却を定額法をしている場合には、定率法により減価償却を開始する年の3月15日までに変更の届出をする必要があります。

(3)不動産賃貸業者で消費税の課税事業者の場合について
 消費税の課税事業者である場合には、売電による収入金額は課税売上となります。
また、太陽光システムの取得価額(補助金を控除する前)のうち自家消費分に係る部分を除いた価額が課税仕入となります。

(4)一般住宅用の場合で申告不要の場合
 給与所得・退職所得以外の所得が20万円以下のときには、あえて申告する必要はありませんので、収入金額から必要経費を控除した金額と他の所得が20万円以下であれば申告は不要となります。
 ただし、これは年末調整をすることで確定申告が不要な場合の規定であるため、給与所得が2,000万円を超える場合や2か所以上から給与を受ける場合、並びに医療費控除や雑損控除を受けるために確定申告をする場合には20万円以下であっても申告が必要です。

3.固定資産税
 太陽光発電設備を屋根に設置した場合、太陽光発電設備そのものが単独で固定資産が課されるのではなく、家屋の一部として表価額に加算されることにまります。従って、屋根と一体型のものは課税対象となりますが、架台を設置して屋根に置くタイプのものは課税されません。
地域や家屋の種類等で異なりますが、一般的に太陽光発電パネル1㎡あたり150~200円程度の固定資産税が増加すると言われています。



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